Проект видавничого дому «МЕДІА-ПРО»
Квадратный метр по-прежнему ликвидный | director.com.ua

Квадратный метр по-прежнему ликвидный

Автор статьи: 

Юрий ГРИГОРЕНКО

Практически не зависящий от ипотечного кредитования украинский рынок элитной недвижимости живет собственной жизнью. Для удовлетворения устойчивого спроса со стороны покупателей застройщики предлагают новые проекты и реанимируют замороженные, что приводит к снижению стоимости жилья. При этом сами клиенты становятся все более требовательными к качественным характеристикам объектов

Загород «дорожает», город «дешевеет»

Покупатели элитного жилья — люди с высоким уровнем достатка: бизнесмены, политики и чиновники, деятели шоу-бизнеса, собственники и руководители компаний. Реже иностранные граждане, но они, как правило, становятся клиентами сегмента бизнес-класса, а не элитного жилья. «Круг достаточно узок, но широк в отношении профес­сиональной деятельности, — говорит замдиректора по вопросам маркетинга и продаж компании «Стокман» Олег Приходько. — Особенностью Крыма, например, является то, что к украинским покупателям добавляются еще и богатые россияне».

Состоятельные люди имеют возможность владеть элитным жильем не только в черте города, но и за ней. Иногда загородное домовладение становится заменой городскому, порой — приятным дополнением. «Все зависит от предпочтений конкретных людей, их распорядка жизни, количества членов семьи, их возрастных категорий. Востребованы оба варианта. Встречаются и такие вариации, когда основное жилье — это загородный коттедж, а в городе имеется съемная элитная квартира. Однако можно отметить как тенденцию и такой факт: чем больше и дороже первая, она же основная, недвижимость, будь то квартира или коттедж, вслед за ней появится ее недостающая часть в городе или недалеко от него», — подчеркивает г-н Приходько.

Что касается элитного жилья в пригородах столицы и в области, то эксперты консалтинговой компании Knight Frank отмечают: большая часть запросов и сделок во II квартале 2012 года пришлась на готовые дома в элитных городках стоимостью до $0,9 млн. При этом ощущается дефицит готовых ликвидных коттеджей на столичном рынке элитной загородной недвижимости, в силу чего покупатели подыскивают объекты на вторичном рынке или покупают участки для строительства домов.

Как и все другие рынки недвижимости, городская «элитка» делится на первичную и вторичную. Первичный рынок, по итогам 2012-го, занимает около 4 % в общей структуре рынка.

По словам руководителя отдела продаж ЖК премиум-класса «Бульвар Фонтанов» Светланы Касамары, покупатели больше обращаются к недвижимости на первичном рынке. «Как парадоксально это ни звучит, однако стоимость жилья на «первичке» на порядок меньше, чем на вторичном рынке, что как минимум финансово ощутимо при покупке изначально дорогой квартиры. Кроме того, приобретая жилье на первичном рынке у собственника-девелопера, покупателю гарантируется юридическая чистота квартиры при регистрации прав собственности», — подчеркивает эксперт. Впрочем, директор архитектурной мастерской «Архиматика» Александр Попов утверждает, что наибольший спрос наблюдается на первичном рынке, но, с учетом ограниченного предложения новостроек высокого ценового сегмента, основная масса сделок, тем не менее, приходится на вторичный рынок. Важной особенностью специалисты Knight Frank считают переориентацию спроса с дореволюционного жилого фонда на качественное новое жилье (как правило, в новостройках с высокой степенью готовности).

«Первичка» и «вторичка»: борьба за покупателя

На вторичном рынке клиентов интересует элитное жилье «с историей». «Покупатели такой недвижимости готовы жертвовать качественной средой проживания, обслуживанием, новой инженерной обеспеченностью дома, которое имеется в новостройках», — рассказывает г-н Попов.

«Первичному рынку, как правило, отдают предпочтение иногородние покупатели, которые переезжают в новый город на постоянное место жительства, — характеризует ситуацию Олег Приходько. — Вторичный рынок элитной недвижимости, а это нередко реконструкция, в большинстве случаев совмещенная с выкупом и объединением нескольких квартир, как по этажу, так и между смежными этажами, более детально «исследуют» жители этого же города. Хотя четкие тенденции в предпочтениях отсутствуют, все индивидуально».

Вопрос выбора в плоскости «первичка»-«вторичка» иногда сводится к месторасположению. По мнению г-на Приходько, центральные районы уже застроены, и места для возведения новостроек остается все меньше. «С другой стороны, перпендикулярные и параллельные центральным магистралям города малолюдные тенистые улочки всегда пользовались особым вниманием владельцев элитной недвижимости, предпочитающих тихий неспешный уклад своей жизни», — поясняет представитель девелопера.

Как отмечается в отчете Knight Frank, средняя стоимость элитной жилой недвижимости на первичном рынке Киева в январе–сентябре 2012 года снизилась на 10,2 % — до $7,06 тыс. за 1 кв. м, что в основном связано со скидками и акциями застройщиков, призванными стимулировать дальнейший спрос. В целом же цены могут варьироваться в пределах $3,6–20 тыс. за 1 кв. м. При этом средний бюджет сделки в элитном сегменте составляет примерно $750 тыс.

Относительно цен можно утверждать, что они во многом определяются качеством предлагаемой недвижимости, и здесь имеется множество факторов, влияющих на цено­образование: состояние (без отделки, с отделкой под декор, с ремонтом), качество и характеристики ЖК, в котором находятся квартира или апартаменты, площадь, этаж, количество соседей, наличие паркинга, видовые характеристики и многое другое. Отдельно стоит отметить важный фактор, который влияет на цену, — это престижность района или самого дома.

Спрос vs предложение

Несмотря на то, что жилье данного класса априори дорогое, спрос на него остается стабильным. «Более того, тенденция, отмеченная еще в 2011 году, имеет свое продолжение: предложение не успевает за спросом», — отмечает Светлана Касамара. — Причина заключается не только в небольшом количестве готовых объектов, но и в том, что не во всех строящихся объектах премиум-класса открыты продажи во время строительства».

Высокий интерес к элитным объектам наблюдался со стороны покупателей на осеннем торговом шоу первичной недвижимости Home Expo, что, по словам руководителя проекта Елены Вдовенко, было достаточно неожиданно.

По данным Knight Frank, итоги 2012 года позволяют сделать следующие выводы: спрос на покупку квартир на первичном рынке элитной недвижимости возрос на 12 %, по сравнению с 2011-м. Наибольшим вниманием пользуются 2–3-комнатные квартиры площадью до 150 кв. м.

Данный факт свидетельствует о восстановлении покупательского доверия к строящимся объектам, в том числе находящимся на начальных стадиях строительства. География спроса в сегменте элитной недвижимости привязана к имеющимся на рынке предложениям. Учитывая ограниченное число новых проектов в исторической части Киева, предложения в построенных за последние 5–6 лет жилых комплексах представляют особый интерес для потенциальных покупателей.

Кроме того, сегодня девелоперы предоставляют скидки до 10–15 %, что также стимулирует спрос. При этом конкуренция постепенно смещается от ценовой к качественной.

Основные факторы, поддерживающие спрос на достаточно высоком уровне, — нестабильность глобальной экономики и опасения по поводу вероятного возникновения второй волны кризиса. Это побуждает покупателей вкладывать средства в недвижимость, считая ее инвестиционно привлекательным активом.

Региональный аспект элитной недвижимости достаточно прогнозирован. По словам Александра Попова, наиболее широкое предложение и активный спрос на элитное жилье имеют место в Киеве и Крыму. «В Киеве, деловом центре Украины, проживает наибольшее количество состоятельных людей, которые и формируют спрос на «элитку». В Крыму богатые украинцы предпочитают приобретать дорогие апартаменты, чтобы жить там во время отпуска», — подчеркивает эксперт.

Со своей стороны, Олег Приходько уточняет, что элитное жилье востребовано там, где находится платежеспособная целевая аудитория: в регионах с мощной экономической и/или ресурсной составляющей. Кроме столицы, это Донецк, Харьков, Днепропетровск, Одесса и Севастополь. Южный берег Крыма в данном списке — отдельная категория, которая имеет ярко выраженный рекреационный характер, хотя сама недвижимость приспособлена для круглогодичного использования.

Примечательно, что до сих пор довольно сложно отличить недвижимость элитную от бизнес-класса. Вместе с тем, по мнению Светланы Касамары, существует ряд критериев, по которым можно отнести недвижимость к элитному классу:
Расположение. Зачастую это центральная часть города или его престижные районы. Немаловажно наличие поблизости больших зеленых зон или парков.
Развитая инфраструктура. Важно наполнение самого жилья. В элитных домах присутствуют такие инфраструктурные опции, как: бассейн, прачечная, фитнес, SPA, салон красоты и т. д.
Архитектура. Элитные дома созданы по индивидуальным авторским проектам. Внутренний дизайн и внешний вид дома выделяют его из общей массы новостроек своей эксклюзивностью и роскошью.
Строительные материалы. Применяются инновационные технологии в строительстве с использованием экологически чистых и сертифицированных материалов.
Обслуживание. Собственная или нанятая профессиональная управляющая компания. Высокий уровень обслуживания, вплоть до заказа завтрака в квартиру.
Высокая степень безопасности. Охрана, видеонаблюдение, консьерж.
Цена. С учетом всех вышеперечисленных преимуществ, стоимость квадратного метра выше в 4–5 раз, чем в домах типовой застройки.

Следует учитывать, что у застройщиков и девелоперов жилых проектов имеется возможность в своей рекламе создать впечатление большей степени «элитности» строящегося жилья, чем это есть на самом деле. Выше класс жилья — выше его цена. Кроме прочего, к критериям «элитности» можно отнести количество квартир на этаже. Их никак не может быть по 8 на лестничной площадке.

Факторы влияния

В целом на развитие рынка элитной недвижимости влияют: платежеспособный спрос, экономическая ситуация в стране, ротация политических элит, государственная налоговая политика в сфере недвижимости, геополитические сближения или отдаления страны и т. д. Спрогнозировать многие из этих факторов сложно. Однако элитный сегмент рынка жилой недвижимости относительно спроса наименее подвержен влиянию экономических колебаний, нежели другие.

На ситуацию в сфере элитного жилья вряд ли смогут хоть как-то повлиять налоговые изменения. В соответствии с Налоговым кодексом, с 1 января 2012 года введен налог на недвижимость, от уплаты которого освобождаются владельцы квартир площадью до 120 кв. м и домов площадью до 250 кв. м. При этом если в собственности гражданина находится несколько объектов недвижимости указанной площади, то он освобождается от уплаты налога лишь по одному из этих объектов, по остальным же обязан внести положенную плату.

Впрочем, даже к этому нововведению уже предлагаются изменения. Так, Минфин инициирует внесение изменений в процедуру расчета налога на недвижимость, согласно которым последний будет определяться, исходя из общей площади объекта недвижимости, а не жилой.

Другая инициатива того же Минфина касается возможной замены налога на недвижимость налогом на богатство и предметы роскоши. Согласно документу, Минфин предлагает облагать налогом квартиры стоимостью более 1000 минимальных заработных плат (МЗП=1,147 тыс. грн). Размер МЗП установлен законом на 1 января отчетного года, общая площадь жилья превышает 200 кв. м; дачные, садовые дома, коттеджи, жилые дома усадебного типа стоимостью более 2500 МЗП, общая площадь жилого фонда — свыше 500 кв. м.

Нельзя сказать, что богатые не будут платить, однако размер необходимых выплат не идет ни в какое сравнение собственно со стоимостью недвижимости. Обойти же «нехитрые» законодательные требования несложно.

Рынок элитного жилья минимально зависит от ипотечного кредитования. «Люди, его приобретающие, владеют достаточным материальным запасом и покупают жилье не как первое в своей жизни (в отличие от экономкласса), а как улучшение существующего либо же как вторую–третью недвижимость», — поясняет г-жа Касамара.

Впрочем, вариант ипотеки все-таки не исключается, но Олег Приходько называет его «подстраховкой», или способом сокрытия доходов, особенно у публичных людей. «Всегда есть возможность ответить на вопрос «Откуда у вас деньги на элитную недвижимость?», что купил в кредит», — говорит эксперт. Судя по налоговым декларациям, например, политиков, смело декларируют свои «хоромы» только люди, имевшие опыт крупного бизнеса. Другие же стараются все «переписать» на родственников или вообще не афишируют наличие у себя сколько-нибудь существенной недвижимости. Ситуация доходит до абсурда, когда известные люди вообще якобы не имеют жилья или же просто «арендуют» его.

При этом увеличивается количество сделок с рассрочкой платежа на первичном рынке элитного жилья Киева. Девелоперы все чаще предоставляют клиентам рассрочку на год и более, в том числе дополнительные скрытые скидки в виде различных бонусов.

Кардинально изменить ситуацию в элитном сегменте может только существенное изменение предложения. Спрос менее подвержен резким движениям. Также фактором влияния, который может иметь определяющее значение в кратко- и среднесрочном периодах, является экономическая ситуация в стране и мире. В последнее время про стабильность этих причин говорить не приходится. Все это может привести к снижению активности в сегменте элитного жилья, поскольку участники рынка (девелоперы и покупатели), скорее всего, изберут выжидательную позицию.

 

 

 

© 2017 ООО «МЕДИА-ПРО». Все права защищены. Украина, 02660, г. Киев, ул. М.Расковой 11, корпус А, 6 этаж