Проект видавничого дому «МЕДІА-ПРО»
Рынок недвижимости Украины: статистика и прогнозы | director.com.ua

Рынок недвижимости Украины: статистика и прогнозы

Автор статьи: 

Михаил ЛОГИНОВ,
директор компании «ІТТ-Недвижимость»

Заглавное изображение: 

В I полугодии 2012-го, до момента начала чемпионата по футболу Евро-2012, в Украине будет наблюдаться всплеск активности на рынке недвижимости. Девелоперы, владельцы недвижимости в гостиничном, жилом, торговом и складских секторах будут стараться успеть как можно скорее достроить и ввести в эксплуатацию новые объекты. Такая активность особенно позитивно отразится на сегменте строительных материалов

В I полугодии 2012 года будет происходить постепенное увеличение заполняемости, цен и арендных ставок на рынке гостиничной и жилой недвижимости, которое достигнет своего максимума к июню. В ежегодном исчислении в сегменте гостиничной недвижимости прирост заполняемости составит +10–12 %, средняя стоимость номера в сутки увеличится на 10 %.

В сфере жилой недвижимости прирост средней ежемесячной арендной платы достигнет 10 %. Стоимость квартир на вторичном рынке увеличится до 5 %, на первичном — со II половины 2012-го будет наблюдаться снижение цен до 10 %.

Торговая недвижимость сократит вакантность до 0–2 %, складская — до 12–13 %. Арендные ставки торговой недвижимости повысятся в среднем на 7 %, складской — на 2–5 %, особенно в профессиональных комплексах. Уровень ставок капитализации в 2012-м существенно не снизится, поскольку во всех международных рейтингах Украина теряет инвестиционную привлекательность.

Итоги и ожидания

Рынок недвижимости в 2011-м показал тенденцию стабилизации и роста. С конца года в Украине наблюдается повышение уровня деловой активности, что положительно влияет на рост спроса и предложения коммерческой недвижимости. В первые месяцы 2012 года мы видим возобновление строительства крупных девелоперских проектов, замороженных в период кризиса.

Позитивная динамика наблюдается также в отношении проектирования и разработки концепций новых проектов. Росту деловой активности на рынке коммерческой недвижимости способствует более-менее стабильная общеэкономическая и политическая обстановка в Украине.

По данным МВФ, рост ВВП в 2011 году составил около 5 %, а в 2012-м — 3,5–4 %. Уровень инфляции в Украине, по данным Всемирного банка, в 2011-м снизился до 9,4 % , а в 2012-м достигнет порядка 10 %. По данным Госкомстата, прирост иностранных инвестиций (ПИИ) в нашу страну в 2011 году составил 44,5 %; 39 % из них пришлось на бюджет Киева, в 2012-м ожидается увеличение ПИИ на уровне 15 %.

Киев как столица Украины сохраняет за собой лидирующие позиции по новому строительству и является индикатором состояния украинского рынка недвижимости. За Киевом и Киевской областью по уровню активности идут Харьков, Донецк, Одесса, Днепропетровск, Львов.

Позитивная динамика сферы недвижимости подтверждается значительным увеличением спроса на строительные материалы. Так, в 2011-м Дарницкий завод железобетонных конструкций, принадлежащий группе компаний ІТТ, вдвое увеличил объемы производства, что является прямым доказательством роста рынка. В I квартале 2012 года эта динамика сохранилась. Аналогичная динамика роста объемов производства наблюдается и у других крупнейших производителей бетона и стройматериалов.

Еще один фактор, существенно активизировавший рынок недвижимости, — утверждение Концепции развития Киева до 2025 года. Она призвана уменьшить дисбаланс между правым и левым берегом столицы по количеству коммерческой недвижимости. Девелоперы, в свою очередь, не стоят на месте, активно планируя запуск современных проектов с учетом новых правил игры.

Несмотря на улучшение экономической и политической ситуации в Украине, инвестиционная привлекательность страны по-прежнему снижается.

Такая тенденция связана с изменениями в Налоговом законодательстве, а также с ужесточением фискальной политики. По данным Европейской бизнес-ассоциации, Украина теряет позиции во всех рейтингах по условиям ведения бизнеса, уровню коррупции и мировой конкурентоспособности.

По итогам 2011-го, она потеряла 3 позиции по благоприятности ведения бизнеса, 18 позиций — по уровню коррупции и находится на 152-м месте по сложности уплаты налогов. Учитывая высокие экономические риски и малое количество иностранных инвесторов, украинский рынок кредитных ресурсов и заемного капитала предлагает ограниченное количество кредитных программ до 8–10 лет с высокими процентными ставками для финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости.

Кредитование строительства жилой недвижимости более активно, поскольку внедрены программы ипотеки, государственной поддержки молодых семей, но процентные ставки все так же завышены и находятся на уровне 18–22 %, тогда как в Европе — 4–5 %, в США — 3,5–4,2 %.

Большинство проектов, реализованных в 2011 году, — это проекты крупных корпораций, профинансированные без привлечения кредитных средств, за счет капиталов из других секторов бизнеса. Финансирование строительных проектов в 2012-м будет происходить, в основном, за счет украинских инвесторов и компаний. Иностранные инвестиции в 2012 году в подавляющем большинстве будут представлены компаниями и девелоперами из соседних стран — России, Казахстана, Польши.

Согласно данным, используемым специалистами компании «ІТТ-Недвижимость», распределение 2011 году средних ставок капитализации, предлагаемых на рынке недвижимости Украины, в представлено в таблице 1.

По показателю инвестиционной привлекательности можно сделать следующую градацию объектов недвижимости: на первом месте — торговая, на втором — жилая, на третьем — гостиничная, на четвертом — офисная, на пятом — складская.

Торговая недвижимость

Спрос на нее, как правило, генерируется международными ретейлерами и торговыми операторами. Выходу на рынок новых торговых операторов и расширению действующих способствует рост уровня дохода населения Украины и деловой активности, в связи с прохождением Евро-2012. В 2011-м предложение новых ТЦ было ниже, чем спрос, арендные ставки выросли на 5–7 %, до $70–90 за м2. На этом фоне ожидается активизация девелоперов в данном сегменте и увеличение количества новых ТЦ в 2012-м (табл. 2). Уровень вакантности, несмотря на введение в эксплуатацию новых ТЦ, будет сокращаться до 0–2 %, арендные ставки повысятся в среднем на 7 %.

Жилая недвижимость

Спрос на нее в 2011 году, в основном, был распределен между однокомнатными квартирами и квартирами премиум-уровня, представленными на рынке вторичной недвижимости. Данные объекты являлись наиболее ликвидными.

Сегмент первичной недвижимости демонстрирует меньшую активность, поскольку квартиры в новостройках требуют капитальных вложений в ремонт, так что существует риск задержки ввода в эксплуатацию. В 2012-м данная тенденция сохранится из-за сложности процедуры оформления ипотеки и высоких процентных ставок. Большинство экспертов прогнозируют среднерыночное снижение цен на рынке первичного жилья до 10 % во II половине 2012 года и увеличение стоимости жилья на вторичном до 5 %. Средняя ежемесячная арендная плата, по итогам нынешнего года, увеличится до 10 %. Несущественную коррекцию в прогноз может внести задекларированная программа государства о дешевом жилье, если она будет реализована в краткосрочной перспективе.

Гостиничный сектор

В гостиничном сегменте наиболее перспективные для инвестирования — объекты категории 2–4*. С середины 2011 года наблюдается постепенное повышение спроса на гостиничные услуги за счет увеличения количества деловых поездок и частного туризма. Перспективность и прибыльность сегмента 2–4* ITT наблюдает по результатам деятельности гостиниц, находящихся в портфеле компании: гостинице «Голосеевская» 2* и гостинице «Конференц Холл Ирпень» 3*. Так, средняя заполняемость в гостиницах 2–3* увеличилась до 65 %, в гостиницах 4–5* — до 60 %. Cредняя стоимость номера в сутки — на 5 % и составляет в сегменте 4–5* $270–336, в сегменте 2–3* — $80–100. Максимальным спросом пользуются гостиницы в категории 3–4*.

В 2012-м данная тенденция сохранится. В среднегодовом исчислении заполняемость повысится на 10–12 %, стоимость номера в сутки возрастет на 10 %. В 2011 году к украинской сфере недвижимости проявляли большой интерес международные операторы, в связи с чем был подписан ряд контрактов на передачу гостиниц в управление. Группа компаний ITT владеет гостиницей Crowne Plaza 4* на 225 номеров, под управлением международного оператора Intercontinental Hotels Group, так как сотрудничество с последним позволяет получить максимальную прибыль на 1 м2 гостиницы. Ориентировочная дата открытия Crowne Plaza 4* — конец 2014 года. В 2012–2014 гг. ожидается ввод в эксплуатацию ряда гостиниц в Киеве (табл. 3).

Офисная недвижимость

Данный сегмент теряет свои позиции в плане инвестиционной привлекательности из-за сложности привлечения кредитного финансирования и насыщенности рынка офисными помещениями.

Именно поэтому ряд объектов постоянно переносят сроки ввода в эксплуатацию. Владельцы действующих объектов имеют возможность повышать арендные ставки. В 2011 году рост деловой активности привел к снижению вакантности до 10–14 %. Средние ставки по классу А — $33–40 за м2, В — $25–30, С — $16–20. Основными арендаторами офисных центров классов А, В являются иностранные и украинские компании, работающие в сфере финансов, IT, фармации, торговли, рекламы и медиа. В 2011 году, по причине постоянного роста цен и эксплуатационных расходов, тенденция приобретения в собственность офисов и офисных зданий укрепилась и составляет 34 % от общего количества сделок по офисным помещениям.

В 2012 году ожидается увеличение предложения офисной недвижимости за счет ввода в эксплуатацию объявленных до кризиса объектов. Тенденция роста деловой активности сохранится, темпы роста арендных ставок уменьшатся. Сократится и общая площадь новых бизнес-центров. Как показывают расчеты, оптимальная площадь, способная вовремя окупиться и принести прибыль, составляет 12–20 тыс. м2. Для оптимизации денежных потоков от офисной недвижимости целесообразно размещать торговые помещения на первых этажах бизнес-центров.

Проект бизнес-центра класса А по улице Короленковской, принадлежащий группе компаний ІТТ, выполнен именно в формате многофункционального комплекса, что позволило сократить сроки окупаемости на 1,5 года. Наиболее значимые объекты офисной недвижимости в Киеве в 2012–2014 гг. приведены в таблице 4.

Склады

Интерес инвесторов к складской/промышленной недвижимости с 2011 года начал постепенно восстанавливаться. Это связано, в первую очередь, с активизацией рынка ретейла. Большинство действующих логистических и торговых операторов расширяют свои складские запасы. Самые востребованные склады класса А расположены возле крупных автомагистралей. В 2011-м было введено в эксплуатацию три крупных складских комплекса класса А и один класса B общей площадью 86 тыс. м2. Объем вакантных площадей в качественных складских комплексах сократился на 2 % (до 15 %). Арендные ставки складов класса А в Киеве и области — $6–7 за м2, класса В — $4–5,5. В 2012 году возможно снижение вакантности еще на 2–3 % (до 12–13 %), арендные ставки увеличатся на 2–5 %.

 

 

 

© 2017 ООО «МЕДИА-ПРО». Все права защищены. Украина, 02660, г. Киев, ул. М.Расковой 11, корпус А, 6 этаж