Проект видавничого дому «МЕДІА-ПРО»
Земля готовится стать товаром | director.com.ua

Земля готовится стать товаром

Автор статьи: 

Юрий ГРИГОРЕНКО

Заглавное изображение: 

Власть занялась подготовкой земельной реформы. При большинстве в парламенте мало шансов на то, что противники данного решения смогут ему воспрепятствовать. Впрочем, как говорят эксперты, особого ажиотажа после отмены моратория на продажу сельхозземель не будет. Иностранцы также, несмотря на грозящий им запрет на владение в Украине землей, могут не беспокоиться: лазейки давно известны, и никто не сможет им помешать приобрести желаемый участок

Законодательный аспект

Президент Украины пообещал, что с 2012 года в Украине будет работать рынок земли, а 20 июня правительство одобрило законопроект «О рынке земель». Уже в начале июля спикер Верховной Рады Владимир Литвин вернул этот документ в Кабинет Министров без регистрации, поскольку законопроект с таким же названием уже рассматривался на текущей сессии парламента.

Уже 7 июля парламент принял необходимый для проведения земельной реформы закон «О Государственном земельном кадастре», призванный в первую очередь урегулировать земельные отношения в целом и улучшить управление земельными ресурсами.

В настоящее время земельный кадастр в Украине существует, и сейчас речь идет о внедрении автоматизированной системы его ведения, а также хранения, анализа и поиска данных среди большого массива информации. Такие работы сейчас выполняются, причем недавно была завершена сплошная аэрофотосъемка территории Украины, на базе которой создается картографическая основа кадастра. Хотя, судя по всему, говорить о полноценной его работе пока рано.

«Возможное затягивание создания электронного кадастра продолжит нарушения и злоупотребления на рынке, которые будут все чаще происходить после отмены моратория. Поэтому ее целесообразно было бы осуществить после завершения создания единого кадастра», — считает Андрей Котик, партнер юридической компании «Киевское Юридическое Бюро».

Ключевыми тезисами еще не принятого законопроекта «О рынке земель» (правительственный законопроект проанализирован Главным научно-экспертным управлением парламента, в результате чего было предложено отправить его на повторное первое чтение) являются: отмена действующего до 01.01.2012 моратория на продажу земель сельхозназначения, ограничение максимального размера земельного участка, который сможет купить одно лицо (2100 га, но в финальной версии законопроекта может оказаться только 500 га) и полный запрет на продажу земли нерезидентам.

Кроме того, при покупке земли предусматривается предоставление декларации источников дохода, где покупатель должен доказать законность происхождения средств для ее приобретения. Также предусмотрены нормы пресечения скупки на подставных лиц. Почти анекдотом выглядит возможное требование наличия аграрного образования или опыта работы в сельском хозяйстве.

По условиям законопроекта, перепродажа земли усложнена: в первый год после приобретения придется заплатить пошлину в 100 % от ее нормативной денежной оценки, на второй год — 90, на третий — 80 и так далее до 10 %.

Спорным вопросом является и дата начала действия закона — 01.01.2012 либо 01.01.2013. Президент твердо настаивает на первом варианте, и следует признать, что уже с начала года власть очень торопилась с подготовкой и принятием всех необходимых для этого законопроектов.

«Я считаю, что ограничения на концентрацию земли в одних руках с экономической точки зрения совершенно бессмысленны. Возможно, что это требование в законодательстве долго не продержится. Под залог, например, 2000 га земли в банке нельзя будет взять кредит такого размера, который позволит развивать само хозяйство, приобретать новую сельхозтехнику и т. д. Данные ограничения рано или поздно отменят», — рассказывает аналитик инвесткомпании Concorde Capital Егор Самусенко.

Мы за ценой не постоим

На сегодня земля в Украине значительно недооценена. Это знают и инвесторы, и власть. Догадываются об этом и простые землевладельцы, вынужденные сдавать ее в аренду: их доход — мизерный, по сравнению с тем, что они могли бы получать.

По данным Госземагентства, средняя стоимость аренды земельных участков сельхозназначения составляет 338,5 грн. за 1 га (в Польше — около $150). Эти сведения получены по результатам анализа заключенных в 2011 году 4,6 млн договоров аренды на общую площадь 17,3 млн га. При этом 2,8 млн составляют договоры с оплатой свыше 3 % (от стоимости земельного участка или пая); 1,6 млн — с оплатой 1,5–3 % и 223,4 тыс. — с оплатой до 1,5 %.

Далее начинается самое интересное: собственники земельных паев получили 3,4 млрд грн., причем 65,5 % расчетов проводились натуроплатой, т. е. сельхозпродукцией. Какая при этом остается мотивация — вопрос риторический.

Впрочем, государство планирует с 1 января 2012 года повысить нормативную денежную оценку одного гектара земли, которая сейчас варьируется от 11,8 тыс. грн. до 21 тыс. грн. Повышение коснется только пашни; сенокосы, пастбища и многолетние насаждения переоцениваться не будут. Как следствие — увеличение арендной платы в два раза.

В Госземагентстве исключают массовую продажу земель по причине подорожания. Специалисты уверены в том, что после земельной реформы стоимость 1 га достигнет $500–800.

Отмена моратория и создание как такового рынка земли должно привести к повышению рентных платежей. «Не думаю, что они увеличатся именно из-за создания рынка земли. Государство и так административно их повысило: минимальная ставка в следующем году будет составлять примерно $75 за гектар в год. При этом не имеет смысла рассчитывать на то, что в ближайшие несколько лет ставка рентных платежей будет больше $100 за гектар в год», — предупреждает г-н Самусенко.

Жизнь после моратория

Примечательно, что во мнениях экспертов относительно развития рынка земли сельхозназначения после отмены моратория отсутствует фактор прорыва в данном направлении.

Как отмечает Глава аналитического департамента инвесткомпании Eavex Capital Владимир Динул, тому есть несколько причин:
«1) Ажиотажа на продажу земли не возникнет. Крупные агрохолдинги, арендующие земли, в большинстве своем не видят смысла вкладывать деньги в их покупку и сделают все, чтобы status quo сохранился и они продолжали арендовать ее у населения.
2) Возможна активизация торговли и перераспределения собственности на землю в наиболее привлекательных частях Украины. Например, в непосредственной близости к городской черте Киева, на ЮБК или, скажем, возле Буковеля.
3) Вероятно оживление торговли землями государственного запаса, которых сейчас в нашей стране около 2,8 млн га».

Отмена моратория прояснит ситуацию на рынке, создаст более-менее четкое понимание ценообразования и придаст уверенности стратегическим инвесторам в отрасли или крестьянам, основное направление деятельности которых связано с землей. Начнут создаваться профильные игроки — биржи и т. п. Продолжится модернизация законодательства отрасли, и в нее будут вкладываться достаточно серьезные инвестиции.

После отмены моратория особого спроса на покупку земли не будет, ведь сама продажа станет ограничена. «Количество продавцов будет однозначно больше, чем число возможных покупателей. Для мелких фермерских хозяйств, в связи с земельной реформой, я вижу только позитивные моменты; для крупных игроков — лишь негативные. В настоящее время агрохолдинги стремительно расширяют свои земельные банки, закупают новую сельхозтехнику. Если же отменят мораторий, то немалую часть средств им придется перенаправить на приобретение земли. Массовой ее скупки олигархами не предвидится, поскольку это не самый прибыльный актив в нашей стране», — подчеркивает Егор Самусенко.

К тому же и в настоящий момент существуют различные схемы, по которым такая земля выкупается и при необходимости меняется ее целевое назначение. Имеются различные примеры других стран: так, отмена моратория в Польше не привела к массовым спекуляциям, несмотря на то, что многие этого серьезно опасались.

Согласно результатам проведенного с апреля по июнь 2011 года опроса Центра социальных экспертиз Института социологии НАНУ и Госземагентства, 56 % опрошенных крестьян выступают против отмены моратория. Главные аргументы мелких землевладельцев таковы: «Приедут иностранцы и скупят всю нашу землю», — высказались 44,2 % респондентов; «Бизнесмены скупят всю нашу землю, и для местных жителей не будет работы», — 39,1 %; «Это наша земля, и незачем продавать ее чужим людям», — 35,4 %; «Торговать землей нельзя, потому что это собственность всего народа», — 28,7 %; «У нас денег нет, значит, мы ее не купим», — 23,3 %; «Нам предлагают слишком малую цену на землю», — 19,2 %; «Торговать землей — грех», — 13,6 %.

По мнению крестьян, больше всего заинтересованы в отмене моратория политики и депутаты — 52,7 %, украинские бизнесмены — 48,1 %, иностранные граждане — 20,5 %, зарубежные фирмы — 13,6 % и т. д.

Отчасти опасения земледельцев имеют под собой основания. «Есть вероятность того, что небольшие хозяйства будут вынуждены продавать или иным способом уступать свои земли большому бизнесу. Весьма вероятен и рейдерский отбор земли у таких собственников. Лишившись права владения, вернуть землю в пользование будет либо невозможно, либо невыгодно», — акцентирует внимание адвокат юридической фирмы «Шонхерр» Дмитрий Бирюк.

«В Украине практически не работает система судов. Поэтому, в случае каких-либо нештатных ситуаций, фермерам и другим индивидуальным собственникам земельных паев может быть сложно кому-то что-то объяснить и применить меры по предотвращению возможных злоупотреблений», — добавляет г-н Динул.

Влияние на агробизнес

Земельная реформа предназначена, прежде всего, для реформирования агробизнеса как такового. В Украине сейчас складывается интересная ситуация, когда появляются крупные агрохолдинги. В мировой практике такого нет: там все работают в небольших масштабах. «Чтобы вырастить сельхозпродукцию, нужен оборотный капитал, привлечь который на выгодных условиях под силу лишь крупным компаниям. Нынешняя разница между крупными агрохолдингами и небольшими фермерскими хозяйствами крайне велика. Прежде всего, эта разница состоит в возможностях привлечения внешнего финансирования. Крупные предприятия могут привлекать кредиты под 6–7 % годовых в валюте, тогда как небольшие — под свыше 20 % годовых. Как только земля станет торгуемым активом, ее можно будет отдавать в залог и получать под нее займы в банках, например, под 15 % годовых», — уверяет г-н Самусенко.

Стоит сказать, что до последнего времени именно украинские агрохолдинги были хэд-лайнерами IPO на Варшавской фондовой бирже. При этом крупнейшие украинские бизнесмены только недавно увидели перспективы в агробизнесе, и, чтобы «наверстать упущенное», им нужно быстро и существенно изменить характер отношений на земельном рынке.

«Отмена моратория значительно повлияет на повышение привлекательности агробизнеса. Вкладывать деньги в сельское хозяйство и землю станет выгодно, но при этом неплохо было бы предусмотреть налог на землю, которая не будет обрабатываться спустя какое-то время после покупки — с целью минимизации рисков покупки для последующей спекуляции», — говорит Андрей Котик.

С другой стороны, как показывает успешный опыт существующих украинских агрокомпаний, отсутствие земель в собственности не является препятствием для создания успешного аграрного бизнеса.

«Из нашего общения с предпринимателями, работающими в аграрном бизнесе, мы делаем вывод, что собст-венность на землю и возможность торговли землей сельскохозяйственного назначения не являются важным критерием для инвестиционной привлекательности. Вопросы квотирования экспорта зерна и другой агропродукции, экспортных квот, создание нормальной биржи с/х продукции — именно те вопросы, которые более важные, чем собственность на землю», — заявляет г-н Динул.

Многие зарубежные инвесторы предпочитают иметь землю в собственности, а не в аренде, в связи с чем возможна активизация зарубежного бизнеса в агросекторе Украины, даже несмотря на запрет владения иностранцами украинской землей на праве собственности, благодаря различным схемам уклонения от этого запрета.

На законных основаниях обойти запрет на продажу земли иностранцам и ограничения на концентрацию земли в одних руках (резидентов) очень легко: иностранец может выступить бенефициарным владельцем украинской компании, напрямую или аффилированно, которая, в свою очередь, покупает землю. Точно так же один резидент может выступать бенефициарным владельцем множества юридических лиц, которые будут владеть большими земельными массивами.

В рамках вышеприведенных инициатив планируется сделать землю залоговым активом при получении кредита (сейчас такой возможности нет), а также в ближайшем будущем открыть Земельный банк, выдающий недорогие кредиты под залог земельных участков. Но при его создании за бюджетные средства могут возникнуть очевидные проблемы.

 

 

 

© 2017 ООО «МЕДИА-ПРО». Все права защищены. Украина, 02660, г. Киев, ул. М.Расковой 11, корпус А, 6 этаж