Проект видавничого дому «МЕДІА-ПРО»
Альтернативный суперфиций | director.com.ua

Альтернативный суперфиций

Автор статьи: 

Александр КОЗКА

Одним из механизмов приобретения прав на земельный участок, известным еще со времен римского права, является суперфиций. Сегодня этот институт используется, как альтернативный способ получить право на застройку чужого земельного участка. Он представляет собой долгосрочное, отчуждаемое и наследуемое право пользования земельным участком, полученное на платной или бесплатной основе. С его помощью лицо, получившее такое право, может осуществлять на нем строительство и эксплуатацию зданий и сооружений, на которые у него впоследствии возникает право собственности

Правовые основания

Развитию суперфиция в земельных отношениях способст­вовала, прежде всего, сложность механизмов аренды и приобретения земельных участков под жилое или коммерческое строительство. В немалой степени этому содействовало и усовершенствование правового регулирования права пользования чужим земельным участком в ГКУ и Земельном кодексе Украины (ЗКУ).

В частности, ст. 413 главы 34 ГКУ наделяет собственника земельного участка правом предоставить оный в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий (суперфиций).

Такое право возникает на основании договора или завещания. Указанное право может отчуждаться землепользователем или передаваться в порядке наследования. Вместе с тем право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для застройки не может быть отчуждено его землепользователем другим лицам (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения, расположенные на таком земельном участке), внесено в уставный фонд, передано в залог.

Суперфиций может быть установлен как на определенный, так и неопределенный срок. Исключение составляют земельные участки государственной или коммунальной собственности, срок пользования которыми не может превышать 50 лет.

Статьями 414–415 ГКУ устанавливаются права и обязанности собственника земельного участка, предоставленного для застройки, и землепользователя.

В частности, собственник земельного участка имеет право на получение платы за пользование оным. Если на земельном участке построены промышленные объекты, договором может быть предусмотрено право его собственника на получение доли от дохода землепользователя. Кроме того, собственник также имеет право владеть, пользоваться земельным участком, однако лишь в том объеме, который установлен договором с землепользователем. При этом немаловажным является такой правовой нюанс: при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу этот факт не повлияет на объем права собственника здания (сооружения) относительно пользования земельным участком.

В свою очередь, землепользователь имеет право пользоваться земельным участком в объеме, установленном договором. Он имеет право собственности на здания (сооружения), построенные на земельном участке, переданном ему для застройки по договору суперфиция. В случае перехода права собственности на здания (сооружения) к другому лицу последнее приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания (сооружения).

Землепользователь обязан:
•вносить плату за пользование земельным участком, предоставленным ему для застройки. Поскольку ГКУ не устанавливает порядка внесения указанной платы, ее периодичности и размеров, эти вопросы должны решаться по договоренности сторон при установлении суперфиция. Плата, ее размеры и сроки внесения являются существенными условиями договора суперфиция;
•вносить другие платежи, установленные законом. Указанные обязательные платежи определяются отдельными актами законодательства и не включаются в суммы платы за пользование, принадлежащей собственнику участка. Виды, размеры и периодичность указанных обязательных платежей устанавливаются специальными законами;
•начать использовать земельный участок для застройки до истечения трехлетнего срока с момента установления суперфиция, в противном случае суперфиций может быть прекращен (ст. 416 ГКУ);
•использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением (часть 5 ст. 415 ГКУ). Назначение земельного участка определяется в соответствии с нормами земельного законодательства и договора о суперфиции, где указано, с какой целью он предоставлен. В частности, нарушением этого требования будет строительство зданий и со­оружений промышленного назначения, если суперфиций предоставлялся для жилищного строительства и т. д.;
•в случае прекращения суперфиция по требованию собственника земельного участка снести здания и привести участок до состояния, в котором он был до предоставления его в пользование (часть 1 ст. 417 ГКУ).

Суперфиций может быть прекращен в случае:
1) совмещения в одном лице собственника земельного участка и землепользователя;
2) истечения срока права пользования;
3) отказа землепользователя от права пользования;
4) не использования земельного участка для застройки в течение трех лет подряд.

Также право пользования земельным участком для застройки может быть прекращено по решению суда в других, установленных законом случаях.

В случае прекращения права пользования земельным участком, на котором было построено здание (сооружение), собственник земельного участка и собственник этого здания (сооружения) самостоятельно должны определить правовые последствия такого прекращения. В случае не достижения договоренности между ними собственник земельного участка вправе требовать от собственника здания (сооружения) его сноса и приведения земельного участка в состояние, в котором он находился до предоставления его в пользование.

Не всегда здания (сооружения), расположенные на земельном участке, можно снести в связи с наличием прямого законодательного запрета (например, жилые дома, памятники культурного наследия и т. д.). Иногда это просто нецелесо­образно в связи с явным превышением стоимости здания (сооружения) по сравнению со стоимостью земельного участка. В таких случаях суд, с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком, может принять решение о выкупе собственником здания (сооружения) земельного участка, на котором оно размещено, или о выкупе собственником земельного участка здания (сооружения), или определить условия пользования земельным участком собственником здания (сооружения) на новый срок.

При выборе варианта решения спора суд учитывает: ценность земельного участка, стоимость построенных на нем сооружений, основания прекращения суперфиция, требования справедливости, добросовестности и разумности гражданского законодательства (ст. 3 ГКУ) и другие обстоятельства.

Как устанавливается?

Право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) возникает на основании договора между собственником земельного участка для таких нужд или по завещанию.

Договор суперфиция. ГКУ не предусматривает обязательной формы договора об установлении суперфиция. Но, учитывая то обстоятельство, что оный не может быть выполнен сторонами в момент его совершения, можно прийти к выводу, что такой договор должен быть письменным.

Детально остановимся на существенных условиях договора суперфиция:
•сведения о земельном участке;
•цель предоставления земельного участка в пользование;
•срок пользования;
•вид и объемы строительства;
•условия платного пользования земельным участком, такие как: размер, форма, условия, порядок и сроки выплат;
•права и обязанности сторон;
•определение юридической судьбы объектов недвижимости после завершения строительства и прекращения договора.

Установленный суперфиций может быть передан землепользователем другому лицу по любому гражданско-правовому договору, соответствующему природе этих отношений. Такой договор может быть как платным, так и безвозмездным. Заключение указанного договора не требует согласования его условий с владельцем земельного участка и является для него обязательным. Землепользователь не обязан уведомлять собственника земельного участка о последующем отчуждении суперфиция, поскольку в ГКУ не закреплено его преимущественное право перед другими лицами. Собственник участка обязан сохранять такой же характер отношений с новым землепользователем, какой существовал с его предшественником.

Важным вопросом при заключении договора суперфиция является его регистрация. Требование об обязательной регистрации права суперфиция содержит пп. 2 части 1 ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 № 1952-IV.

Наследование суперфиция. Существующий суперфиций может переходить по наследству как на основании завещания, так и путем наследования по закону. При этом следует учесть, что право пользования земельным участком для застройки и право собственности на возведенные на ней постройки, входящие в состав наследства, являются связанными между собой вещными правами. Следовательно, указанные права в случае раздела наследства между разными наследниками не могут быть переданы отдельно.

Заключение иных договоров о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки осуществляется в соответствии с ГКУ с учетом требований ЗКУ. В этой связи следует отметить письмо Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 02.09.2008 № 14-17-7/0863. В нем отмечается, что  согласно положениям части 1 ст. 1021 ЗКУ право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) возникает на основании договора между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком.

В соответствии с частью 1 ст. 413 ГКУ собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий (суперфиций).

Суперфиций vs Аренда

В процессе применения на практике норм, регламентирующих отношения при суперфиции, возникает ряд проблемных вопросов, связанных с приобретением, осуществлением и прекращением этого права. В частности, согласно части 1 ст. 413 ГКУ право суперфиция возникает на основании договора или завещания, но в законодательстве Украины четко не определен вид такого договора.

Ответ на этот вопрос попытался дать Высший хозяйственный суд Украины в письме от 01.01.2010 «Обобщение судебной практики рассмотрения хозяйственными судами дел по спорам, связанным с земельными правоотношениями».

Согласно оному из анализа практики разрешений рассматриваемых дел вытекает, что хозяйственными судами не всегда верно определяется правовая природа договора суперфиция, который отождествляется с договором аренды земельного участка. Определение правовой природы договора есть основание возникновения права суперфиция. Как известно, право пользования земельным участком для застройки (суперфиций) — вещное право, которое имеет абсолютный характер. С точки зрения теории гражданского права разница между договорными конструкциями суперфиция и аренды заключается в способе защиты этих прав. На практике этот момент выражается в ограничении возможности применения к договору суперфиция обязательственно-правовых способов защиты, таких как:
•признание договора действительным (заключенным);
•применение правовых последствий ненадлежащего исполнения обязательств и т. п. Кроме того, договор суперфиция может быть прекращен только по основаниям, определенным для данного договора, а не на общих основаниях прекращения договорных обязательств.

Вопрос о разграничении договора суперфиция и договора аренды остается актуальным и сегодня.

Следует отметить, что преимуществом договора суперфиция по сравнению с договором аренды является возможность отчуждения права суперфиция без получения согласия собственника (часть 2 ст. 413 ГКУ). А права землепользователя по договору аренды ограничиваются сооружением объектов недвижимости на земельном участке и возможностью передачи ее в субаренду в обоих случаях с согласия собственника. При этом право суперфиция земель государственной и коммунальной собственности не может быть отчуждено.

 

 

 

© 2017 ООО «МЕДИА-ПРО». Все права защищены. Украина, 02660, г. Киев, ул. М.Расковой 11, корпус А, 6 этаж