Проект видавничого дому «МЕДІА-ПРО»
Доход без лишних хлопот | director.com.ua

Доход без лишних хлопот

Автор статьи: 

Александр КОЗКА

Передача имущества в управление — один из способов осуществления владельцем своих прав. За счет этой операции имущество продолжает приносить собственнику определенный доход, в то же время освобождая его от хлопот, связанных с управлением. Кроме того, управление имуществом стало достаточно популярным видом бизнеса, позволяющим специализирующимся на этом компаниям извлекать и собственную выгоду. Осуществляя управление имуществом по договору управления, управляющая компания вправе совершать в отношении означенного имущества и в интересах собственника любые юридические и фактические действия

Суть управления

Юридической базой правоотношений по управлению имуществом является глава 70 ГКУ. Правовая природа отношений между двумя сторонами при осуществлении управления имуществом предполагает наличие определенных условий и договоренностей, которые должны быть отражены в соответствующем договоре.

Согласно статье 1029 ГКУ, по договору управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (управителю) на определенный срок имущество в управление, и вторая сторона обязуется за плату осуществлять от своего имени управление данным имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Учредителем управления выступает собственник имущества. В случае перехода права собственности на имущество, являющееся предметом договора управления, от учредителя управления к другому лицу, такой договор свое действие не прекращает, кроме случаев, когда право собственности на имущество переходит в результате обращения на него взыскания в установленном законом порядке.

Управителем имущества может быть только субъект предпринимательской деятельности. В свою очередь, выгодоприобретатель не может выступать в качестве управителя.

Договором управления имуществом управитель может быть наделен статусом доверительного владельца имущества, которым последний владеет, пользуется и распоряжается в соответствии с законом и указанным договором. При этом наличие в договоре такой оговорки, как и сам договор управления, не подразумевает автоматического перехода права собственности к управителю на переданное в управление имущество.

Хотя, как правило, все выгоды от имущества, переданного в управление, принадлежат учредителю управления, он может указать в договоре иное лицо (выгодоприобретателя), которое имеет право приобретать выгоду от имущества.

Следует отметить, что при правильном подходе, кроме основной задачи, договор управления имуществом позволяет использовать и другие его возможности.

Так, означенный документ предоставляет собственнику (учредителю управления) возможность защитить свое имущество от взыскания в пользу кредиторов. Это прямо вытекает из содержания ст. 1040 ГКУ, предусматривающей, что обращение взыскания на имущество, переданное в управление, по требованию кредитора учредителя управления не допускается. Исключение возможно только в двух случаях:
•если учредитель управления признан банкротом (при этом договор управления прекращает свое действие, а имущество включается в ликвидационную массу);
•если имущество, переданное в управление, является предметом договора залога.

Таким образом, собственник имущества — учредитель управления — передав имущество в управление, может получить двойную выгоду: доход от использования имущества и защиту последнего от требований кредиторов. При этом на учредителя управления законом возложены определенные обязательства в случае передачи в управление залогового имущества: учредитель управления обязан предупредить управителя о том, что имущество является предметом договора залога. Если собственник этого не сделал, а управитель не знал и не мог знать о том, что имущество находится в залоге, управитель имеет право требовать расторжения договора и выплаты причитающейся ему платы пропорционально сроку управления означенным имуществом.

ГКУ обязывает обособить имущество, переданное в управление, от другого имущества учредителя управления и от имущества управителя. Управитель обязан учитывать такое имущество на отдельном балансе и вести относительно него отдельный учет. Для расчетов, связанных с управлением имуществом, должен быть открыт отдельный банковский счет.

Если в результате управления имуществом приобретается иное имущество, управитель должен включить его в состав полученного в управление имущества. При этом управитель, совершая фактические и юридические действия, связанные с осуществлением им управления имуществом, обязан информировать своих контрагентов о том, что он, выступая в отношениях с ними от своего имени, не является собственником имущества, а лишь управляющим. При совершении сделок и иных действий, требующих письменного оформления, в документах в обязательном порядке должно быть указано, что они совершены управляющим имуществом. Права, приобретенные управляющим в результате совершения действий по управлению имуществом, включаются в состав имущества, переданного в управление, а обязанности, возникшие в результате таких действий, исполняются за счет данного имущества.

Предмет и содержание

Несмотря на кажущуюся простоту и прозрачность отношений при управлении имуществом, следует внимательно отнестись к составлению соответствующего договора, поскольку ГКУ ставит определенные требования к его предмету и содержанию.

Согласно статье 1030 ГКУ, предметом договора управления имуществом может быть: предприятие как единый имущественный комплекс, недвижимая вещь, ценные бумаги, имущественные права, другое имущество. При этом в управление не могут быть переданы денежные средства, поскольку право осуществлять управление денежными средствами должно быть прямо установлено специальным законом.

Как и в большинстве сделок, в договоре управления имуществом присутствуют две стороны — учредитель управления и управитель. Как уже отмечалось, одна сторона — учредитель управления — в большинстве случаев является и фактическим собственником имущества. Однако в отдельных случаях, прямо указанных в ГКУ, учредителем управления может быть не только собственник, но и иные лица. Например, если собственником имущества является физическое лицо, местонахождение которого неизвестно либо оно признано безвестно отсутствующим, учредителем управления считается орган опеки и попечительства. Кроме того, если собственник имущества — несовершеннолетнее лицо, учредителем управления он может выступать только с разрешения родителей.

Несколько иные требования предъявляются законом ко второй стороне договора — управителю. Согласно части 1 ст. 1033 ГКУ, управителем может быть субъект предпринимательской деятельности. То есть на практике управляющим может быть как юридическое лицо, так и физическое, являющееся субъектом предпринимательской деятельности и зарегистрированное в этом качестве в установленном законом порядке. Вместе с тем в ГКУ прямо закреплено, что управителем не может быть орган государственной власти, орган власти Автономной Республики Крым или орган местного самоуправления, кроме случаев, установленных законом.

Поскольку основные риски управления имуществом связаны с возможностью использования управляющим своих полномочий не в пользу собственника имущества, обсудим более детально условия управления имуществом, которые нуждаются в закреплении в договоре.

Существенные особенности

Статья 1035 ГКУ устанавливает только два существенных условия, без согласования которых сторонами договор управления имуществом не будет считаться заключенным:
•перечень имущества, которое передается в управление;
•размер и форма платы за управление имуществом.

Следует иметь в виду, что управитель имеет право не только на плату, установленную договором, но и на возмещение ему необходимых расходов, понесенных в связи с управлением имуществом.

Рекомендуется обратить должное внимание на такие немаловажные моменты, как порядок передачи имущества управителю и возврата его учредителю управления по окончании срока действия договора, а также на ответственность сторон за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий договора. Чем детальнее будут прописаны в документе все означенные моменты, тем меньше недоразумений может возникнуть между контрагентами в процессе осуществления управления имуществом.

Кроме того, следует учитывать особенность данного вида договора, предусмотренную ст. 636 ГКУ: выполнение договора управления имуществом может требовать не только лицо, заключившее договор управления имуществом (учредитель управления), но и третье лицо, в пользу которого предусмотрено выполнение договора (выгодоприобретатель). Таким образом, стороны договора управления имуществом не могут расторгнуть или изменить договор с момента выражения выгодоприобретателем намерения воспользоваться своим правом на получение выгоды, если иное не предусмотрено самим договором либо законом.

Часть 1 ст. 1037 ГКУ устанавливает, что управитель управляет имуществом согласно условиям договора. Из данной нормы вытекает, что договором управления имуществом вполне возможно ограничить полномочия управителя, поскольку он при выполнении своего круга обязанностей, определенных заключенным договором, действует только в рамках последнего. Управитель не может отчуждать имущество, переданное ему в управление, либо передавать оное в залог. Такое возможно только при получении от учредителя управления согласия на осуществление вышеуказанных действий.

Еще один немаловажный правовой нюанс договора касается срока его действия. Дело в том, что, в соответствии с частью 1 ст. 1036 ГКУ, если стороны не указали срок действия договора управления имуществом, такой договор считается заключенным на 5 лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки действия договора. Если ни одна из сторон не заявила о прекращении либо изменении договора управления имуществом — последний считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Таким образом, чтобы считать договор управления имуществом прекращенным, необходимо наличие двух обязательных условий: истечение срока действия договора и заявление одной из сторон об отказе от его продления.

И управитель, и учредитель управления имеют право отказаться от договора управления имуществом. При отказе одной из сторон от договора управления имуществом она обязана уведомить об этом другую сторону за три месяца до даты прекращения договора.

Договор управления имуществом должен быть заключен в письменной форме, а договор управления недвижимым имуществом, кроме того, должен быть нотариально заверен и подлежит государственной регистрации.

Управитель имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором, а также на возмещение необходимых расходов, понесенных им при управлении имуществом. Он вправе удержать причитающуюся ему денежную сумму непосредственно из доходов от использования имущества, переданного в управление. Управитель, не проявивший при управлении имуществом должной заботы об интересах собственника или выгодоприобретателя, обязан возместить владельцу причиненные убытки, а выгодоприобретателю — упущенную выгоду. Он отвечает за причиненные убытки, если не докажет, что последние возникли вследствие непреодолимой силы, виновных действий учредителя управления или выгодоприобретателя.

Кроме того, управитель может поручить совершить от его имени действия, необходимые для управления имуществом, другому лицу (заместителю). Это поручение он может сделать лишь при наличии такой оговорки в договоре управления имуществом или же при условии, что этого требуют интересы учредителя управления (или выгодоприобретателя) в случае невозможности получить от него в разумный срок соответствующие указания. Управитель отвечает за действия избранного им заместителя, как за свои собственные.

Нередко стоимости имущества, находящегося в управлении, недостаточно для удовлетворения требований кредиторов. В таком случае управляющий несет субсидиарную ответственность по долгам, возникшим в результате осуществления им управления. Субсидиарная ответственность управляющего наступает также в случае совершения сделок с превышением предоставленных ему полномочий или установленных ограничений.

В заключение отметим, что управление имуществом позволяет компаниям и предпринимателям использовать данный инструмент для эффективного планирования собственной хозяйственной деятельности на длительный период. Достаточно четкая регламентация правоотношений по управлению имуществом в ГКУ позволяет минимизировать риски и потери в случае наступления неблагоприятных ситуаций.

 

 

 

© 2017 ООО «МЕДИА-ПРО». Все права защищены. Украина, 02660, г. Киев, ул. М.Расковой 11, корпус А, 6 этаж