Проект видавничого дому «МЕДІА-ПРО»
Предваряя сделку | director.com.ua

Предваряя сделку

Автор статьи: 

Александр КОЗКА

Намерение сторон заключить в будущем основной договор закрепляется с помощью конструкции предварительного договора. Его заключение является начальным этапом купли-продажи недвижимости. Необходимость в предварительном договоре возникает при невозможности по различным причинам заключить основную сделку. С его помощью стороны могут зафиксировать существенные условия сделки и установить гарантии, которые не позволят одной из сторон отказаться  от подписания основного документа

Отложили «на потом»

Нередки ситуации, когда, несмотря на обоюдное желание заключить сделку купли-продажи недвижимого имущества, в реальности стороны не готовы к ее оформлению.

Стандартной причиной, по которой заключение сделки откладывается, является отсутствие полного пакета правоустанавливающих документов на недвижимость у продавца и нужной суммы у покупателя. Именно в таких случаях и заключается предварительный договор, позволяющий зафиксировать цену на недвижимость на уровне оговоренной и установить ответственность сторон за срыв сделки. Впрочем, это лишь наиболее распространенные причины, а в каждом конкретном случае могут быть свои особенности, в том числе вынуждающие стороны к подписанию предварительного договора.

Определение термина «предварительный договор» приводится сразу в двух нормативно-правовых документах.

Статья 635 ГКУ устанавливает, что предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. Законом может быть установлено ограничение срока (длительности), на протяжении которого должен быть заключен основной договор на основании предварительного. Если стороны не определили в предварительном договоре существенные условия основного договора, последние могут быть согласованы в порядке, установленном сторонами в предварительном договоре, если такой порядок не обозначен актами гражданского законодательства.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, если же форма основного договора не установлена — в письменной форме.

Зачастую стороны, планируя в будущем заключить сделку, оформляют данный факт в виде протокола или договора о намерениях. Следует учесть, что, если в указанных документах отсутствует ясное и недвусмысленное волеизъявление сторон о предоставлении им (документам) силы предварительного договора, они не могут считаться таковым.

Если одна из сторон пытается необоснованно уклониться от подписания основного договора, закон обязывает ее возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства.

Несколько по-иному к определению предварительного договора подходит ХКУ в ст. 182. Так, согласно ей, по предварительному договору предприятие обязуется в определенный срок, но не позднее одного года с момента заключения предварительного договора, заключить основной хозяйственный договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Сам предварительный договор должен содержать условия, позволяющие определить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В случае если сторона, заключившая предварительный договор, получив проект договора от другой стороны, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право требовать заключения такого договора в судебном порядке. Обязательство заключить основной договор, предусмотренное предварительным договором, прекращается, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, одна из сторон не направит проект такого договора другой стороне.

Гражданское законодательство более лояльно в отношении условий предварительного договора, в частности: не ограничивает законодательно срок заключения основного договора, предоставляет возможность не предусматривать существенные условия.

Следует отметить, что правила хозяйственного законодательства имеют приоритет в тех случаях, когда сторонами сделки выступают юридические лица. Если же предварительный договор купли-продажи подписывается между физическими лицами или физическим лицом является одна из сторон, такое ограничение не действует.

Сам по себе предварительный договор не создает для сторон каких-либо материальных прав и обязанностей, кроме обязательства заключить в течение оговоренного срока определенный вид гражданско-правового договора на заранее согласованных условиях. Иными словами, его основная цель — подтверждение подлинности намерений контрагентов по заключению в будущем договора, о содержании которого сторонам удалось достичь договоренности.

На практике в сделках по купле-продаже недвижимости нередко условия основного договора фиксируются сторонами путем утверждения текста основного договора в качестве приложения к предварительному. Это позволяет надежно закрепить права и обязанности сторон и избежать недоразумений или даже судебных разбирательств при заключении основного договора купли-продажи.

Таким образом, предварительный договор — своего рода гарантия того, что в будущем, когда обе стороны преодолеют свои временные трудности, между ними будет заключен основной договор. Если на стадии оформления предварительного договора покупатель и продавец придут к соглашению относительно всех условий основного договора, то впоследст­вии согласование последнего не будет представлять особых трудностей, поскольку их просто можно перенести из текста предварительного договора в текст основного.

Заключительные особенности

Несомненный плюс предварительного договора — тот факт, что при его наличии значительно облегчается заключение основной сделки.

Как уже отмечалось, предварительный договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 635 ГКУ или ст. 182 ХКУ.

Особенности заключения предварительного договора следующие:
•к нему не применяются требования, установленные ст. 181 ХКУ для заключения хозяйственных договоров;
•предварительный договор заключается в той же форме, что и основной;
•если существенные условия основного договора не были оговорены в предварительном, то они согласовываются в порядке, установленном предварительным договором или законодательством.

Структуру предварительного договора определяют в первую очередь условия, которые по законодательству обязательно должны быть закреплены. С учетом этого рекомендуется включить в предварительный договор следующие разделы:
1. Предмет предварительного договора.
2. Существенные условия договора:
•предмет основного договора;
•порядок передачи имущества;
•стоимость, порядок расчетов;
•права и обязанности сторон;
•ответственность сторон;
•срок действия основного договора;
•другие условия (например, распределение расходов при нотариальном удостоверении и государственной регистрации основного договора).
3. Права и обязанности сторон по предварительному договору.
4. Ответственность сторон, обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору.
5. Условия конфиденциальности.
6. Порядок внесения изменений в предварительный договор.
7. Срок действия предварительного договора, случаи прекращения или досрочного расторжения.
8. Другие условия (например, распределение расходов в случае нотариального удостоверения предварительного договора).

Также рекомендуется указать место нотариального удостоверения основного договора, т. е. указать название и местонахождение нотариальной конторы или указать соответствующего нотариуса (его местонахождение), у которого планируется нотариальное удостоверение основного договора.

Поскольку в нашем случае основной договор — договор купли-продажи недвижимого имущества — подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор должен быть заверен нотариально.

При нотариальном удостоверении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества не нужно подавать извлечение из Реестра прав собственности, проверять отсутствие запрета (ареста), налогового залога. В предварительном договоре в отношении имущества, на которое существуют обременения (запрет, арест, зарегистрирован налоговый залог за владельцем недвижимости), можно сделать ссылку об обязанности продавца освободить имущество из-под всех обременений на день заключения основного договора.

Нотариальное заверение

Еще один скользкий момент — необходимость нотариального удостоверения предварительного договора. На сегодняшний день однозначного ответа законодательство не дает, поэтому юристы рекомендуют исходить из сложившейся судебной практики, которая подтверждает, что в соответствии с требованиями ст. ст. 635, 657 ГКУ предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме с обязательным нотариальным удостоверением, поскольку предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Впрочем, есть еще один вариант решения означенной проблемы. Так, в соответствии с частью 2 ст. 220 ГКУ, если стороны договорились относительно всех существенных условий договора, что подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В данном случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.

Отдельно следует упомянуть о государственной регистрации предварительного договора. Поскольку государственная регистрация не является формой договора, предварительные договоры не подлежат ей (в настоящее время — в Государственном реестре сделок).

Тонкости и нюансы

Четкой регламентации действий на случай, когда основной договор не подписан по вине одной из сторон, действующее законодательство не дает. Если ХКУ предусматривает возможность заключения основного договора в судебном порядке, то в ГКУ такое положение отсутствует.

Ответственность сторон за нарушение условий предварительного договора предусмотрена как ХКУ, так и ГКУ. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне убытки за просрочку, если иное не установлено предварительным договором или законом. Другая сторона также имеет право требовать заключения основного договора в судебном порядке. Таким образом, учитывая неимущественный характер обязательства, которое возникает из предварительного договора, рекомендуется предусмотреть в его тексте размер убытков, подлежащих взысканию, а также порядок взыскания штрафных санкций с виновной стороны, которая уклоняется от заключения (или просрочила заключение) основного договора.

Порядок определения размера неустойки (штрафа, пени) в ГКУ и ХКУ несколько отличается. Поэтому участники сделки — юридические лица — могут в предварительном договоре прописать неустойку (штраф, пеню) в виде фиксированной денежной суммы.

Для того чтобы у сторон было меньше возможностей отказаться от взятых на себя обязательств, в предварительном договоре, как и в других гражданско-правовых договорах, можно предусмотреть меры их обеспечения. Для этого, руководствуясь частью 2 ст. 546 ГКУ, стороны устанавливают обеспечение, которое хотя и не предусмотрено нормами действующего законодательства, но и не противоречит ему, называя такое обеспечение гарантийным, или обеспечительным, платежом. Для предупреждения возможных неточных толкований подобного платежа в предварительном договоре следует прямо указать, что он (платеж) не является задатком, залогом или неустойкой. В случае необоснованного уклонения от заключения основного договора гарантийный платеж остается у противоположной стороны, а в случае заключения сделки зачисляется в счет платежей по основному договору.

Таким образом, несмотря на некоторые пробелы в регулировании, заключение предварительного договора позволяет закрепить гарантии относительно заключения договора купли-продажи конкретной недвижимости за конкретную цену в будущем и защитить интересы обеих сторон. Стороны могут детализировать в предварительном договоре любые аспекты и нюансы будущей сделки, ведь при покупке недвижимости не может быть мелочей.

Как показывает практика, формальное отношение к составлению предварительного договора, как к сделке, не имеющей особого юридического значения, не является правильным. В итоге, составляются проекты предварительных договоров, не соответствующих действующему законодательству, в которых недостаточно четко регламентирован порядок заключения основного договора, не прописана ответственность сторон за уклонение от его заключения или же условия которых выполнить на самом деле невозможно.

 

 

 

© 2017 ООО «МЕДИА-ПРО». Все права защищены. Украина, 02660, г. Киев, ул. М.Расковой 11, корпус А, 6 этаж