Проект видавничого дому «МЕДІА-ПРО»
Ринок нерухомості України. Невиправдані очікування | director.com.ua

Ринок нерухомості України. Невиправдані очікування

Автор статьи: 

Юрій ПРОСОЛЕНКО,
начальник відділу корпоративних рейтингів
агентства «Кредит-Рейтинг»

Будівельна галузь і ринок нерухомості України, як і економіка в цілому, протягом 2011–2013 років, а також у І кварталі 2014 року продовжували знаходитись у важкому стані...

Загальні показники

Будівельна галузь і ринок нерухомості України, як і економіка в цілому, протягом 2011–2013 років, а також у І кварталі 2014 року продовжували знаходитись у важкому стані, обумовленому дефіцитом ліквідності, обмеженим доступом до кредитних ресурсів, нестабільним попитом і політичною ситуацією, погіршенням основних макроекономічних показників, що також відобразилось на базових статистичних даних. Так, за даними Державної служби статистики, обсяги виконаних будівельних робіт в Україні у січні–березні 2014 року склали 9793,8 млн грн, що на 1,6 % менше, ніж за аналогічний період попереднього року. Індекс будівельної продукції у січні–березні поточного року у порівнянні з аналогічним періодом 2013 року становив 93,6 % (рис.).

Рисунок. Індекс будівельної продукції в цілому по Україні

Питома вага будівництва будівель у січні–березні 2014 року склала 49,5 %, на інженерні споруди припало 50,5 % від загального обсягу виконаних будівельних робіт (табл. 1).

У структурі виробленої будівельної продукції нове будівництво, реконструкція та технічне переозброєння склали 84,0 % від загального обсягу виконаних будівельних робіт, капітальний і поточний ремонти — по 8,0 % відповідно.

У розрізі регіонів, як і раніше, найбільші обсяги будівельних робіт у січні–березні 2014 року виконано у місті Києві — на суму 2222,3 млн грн (22,7 % від загального обсягу), а також у Донецькій — 1071,9 млн грн (11,0 %), Одеській — 938,5 млн грн (9,6 %) та Дніпропетровській — 918,3 млн грн (9,4 %) областях (табл. 2).

Динаміка є!

Незважаючи на складну ситуацію у будівельній галузі України, яка зберігається протягом останніх років, показник введення в експлуатацію житла демонструє позитивну динаміку. Так, у січні–березні 2014 року в Україні було введено в експлуатацію 2346,9 тис. кв. м житла, що на 10,9 % більше, ніж у відповідному періоді попереднього року (табл. 3).

Збільшення обсягу введеного в експлуатацію житла було забезпечено наступними чинниками:
•дією Порядку прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків, будівель і споруд сільськогосподарського призначення I і II категорій складності, побудованих без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж. Порядок був затверджений Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства відповідним наказом від 19.03.2013 № 95;
•введенням в експлуатацію проектів, реалізацію яких було розпочато у минулі періоди (2005–2008). Будівництво цих об’єктів тимчасово призупинено у зв’язку з дефіцитом обігових коштів, з яким забудовники зіштовхнулися у 2009–2011 роках;
•відносно стабільна робота протягом 2013 та І кварталу 2014 років найбільших будівельних компаній — лідерів галузі, які розбудовували як існуючи комплекси, так і нові проекти.

Тенденції ринку

Житлова нерухомість

В останні декілька років у великих містах користуються попитом багатофункціональні житлові комплекси. У цілому сегмент житлової нерухомості був більш стійким до негативних економічних факторів і характеризувався несуттєвим діапазоном коливання цін (не більше 4 в. п.). На сьогодні найбільш активними будівельними компаніями на ринку залишаються такі: «Київміськбуд», «К.А.Н.», UDP, «ІнтерГал-Буд», «Ліко-Холдінг», «Трест Житлобуд-1».

Комерційна нерухомість

Сегмент офісної нерухомості протягом 2013 року характеризувався несуттєвим коливанням середнього рівня орендних ставок, а також рівня вакантності площ. Більш істотно ринкова ситуація змінювалась у листопаді минулого року, коли на фоні погіршення економічної ситуації різко загострилась соціально-політична обстановка в країні. У 2014 році можливе деяке зниження орендних ставок і зростання вакантності у менш якісних офісних центрах, при цьому преміальні бізнес-центри будуть більш вдало утримувати свої ринкові позиції, що обумовлено збереженням в Україні дефіциту якісних офісних центрів з комплексною інфраструктурою та необхідним переліком сервісів.

Для готельно-туристичного сегменту 2013 рік був також досить важким з точки зору затребуваності готельного фонду, попиту на готельні сервіси, що було обумовлено знову ж таки нестабільною соціально-політичною обстановкою в країні, зниженням ділової активності бізнесу, практично відсутністю діючих державних цільових програм розвитку туристичної галузі, недостатньо гнучкою політикою ціноутворення на послуги тощо. У 2014 році цілком імовірне деяке зниження цін на номери готелів для стимулювання попиту з боку відвідувачів, що у свою чергу призведе до обмеження рівня рентабельності готельного бізнесу в цілому. При цьому слід зазначити і деякі позитивні події, які заплановані у готельному сегменті на 2014 рік, а саме: входження на український ринок потужних світових операторів Hilton, Marriott (Renaissance Hotel).

У минулому році досить велику кількість ТРЦ було відкрито як у регіонах (ТРЦ «Французький бульвар», ТРЦ «Фабрика» тощо), так і Київському регіоні — Gulliver, «Мармелад», Silver Centre, «Мануфактура» (аутлет-центр, розташований у Київській області) та ін. На відміну від офісного та туристичного сегментів, за підсумками 2013 року сегмент торгівельно-розважальної нерухомості характеризувався більш позитивними результатами, що у свою чергу вплинуло на стабілізацію орендних ставок і збереження низького рівня вакантності площ. З найбільш масштабних проектів, реалізація яких запланована на 2014 рік, слід виділити відкриття Багатофункціонального комплексу «Республіка» та «Проспект».

Чинники розвитку

Основними чинниками, які будуть впливати на розвиток галузі у поточному році, можна як виділити наступні:

1. Дефіцит обігових коштів, необхідних для добудови існуючих і реалізації нових проектів. Дуже незначна кількість будівельних компаній в Україні наразі володіє необхідним запасом фінансової міцності для забезпечення у повному обсязі комплексного будівельного процесу, який характеризується великою капіталоємністю та тривалим фінансовим циклом.

2. Незважаючи на те, що у 2013 році комерційні банки збільшили обсяги кредитування будівельної галузі України, питома вага будівельних кредитів у загальній структурі корпоративного портфеля залишається досить низькою (за підсумками 2013 року не більше 8 %) та є істотно нижчою, ніж частка кредитів, виділених на розвиток внутрішньої торгівлі та сільського господарства.

3. Не менш впливовим фактором є соціально-політична нестабільність у країні, яка у свою чергу несе в собі певні ризики для галузі, пов’язані з: можливим посиленням фіскального тиску як на населення, так і на будівельні компанії на тлі дефіцитного Державного бюджету; прискоренням інфляційних процесів; нестабільністю валютних курсів, що може призвести до істотного здороження будівельних матеріалів тощо.

4. Невизначеність щодо стратегічного вектору розвитку економіки України, що на фоні нестабільного попиту з боку зовнішніх і внутрішніх ринків на вітчизняну продукцію може спричинити падіння темпів виробництва в базових галузях України і, як наслідок, подальше зниження реальних доходів населення.

5. Незважаючи на проведення низки перетворень і нововведень у сфері законодавчого регулювання, які спостерігались у 2013 році, гострими залишаються такі проблеми: повернення довіри населення до первинного ринку житла; недостатня захищеність інвесторів; прозорість механізму формування собівартості будівництва та цін на готові квадратні метри.

Усі вищезазначені фактори у 2014 році будуть мати суттєвий вплив на два ключових економічних показника:
•інвестиційний клімат і рівень привабливості галузі, що є вирішальними при прийнятті інвестиційних рішень;
•структура витрат населення, а саме: питома вага продовольчих витрат і витрат на послуги домогосподарств визначає можливість населення здійснювати заощадження та інвестиції (у тому числі у нерухомість).

Необхідно зазначити, що політична дестабілізація, що спостерігалась в Україні у І кварталі 2014 року, сприяла зниженню активності на ринку нерухомості. Крім того, складна економічна ситуація в країні змусила Уряд проводити заходи щодо скорочення державних програм, зокрема програми «Доступне житло». Подальший розвиток будівельної галузі та ринку нерухомості будуть залежати від проведення державної політики нової влади.

 

 

 

© 2017 ООО «МЕДИА-ПРО». Все права защищены. Украина, 02660, г. Киев, ул. М.Расковой 11, корпус А, 6 этаж